Elementos comunes de un edificio, cuáles son y qué normativa los controla

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Todo lo que se conoce como espacios comunes y sus elementos estructurales y decorativos de un edificio son denominados también elementos comunes, y en ellos hacen vida todos los inquilinos. La gran ventaja de los edificios es que estos espacios están diseñados para convivir, pero para mantener esa armonía y una adecuada convivencia se deben seguir ciertas normas.

El derecho de propiedad de los elementos comunes se refiere a que  la propiedad de estos espacios pertenece a todos los condueños del edificio o finca en paralelo. Incluso las leyes lo estipulan y son claras sobre esto, específicamente el artículo 396 del Código Civil donde se menciona y clasifica estos elementos comunes según su ubicación, características y condiciones, para dejar por sentado que es en ellos donde se aplica la ley.

¿Cuáles son los elementos comunes según el Código Civil?

El código civil establece cuales son los elementos comunes, empezando por los elementos que se encuentran a simple vista como son el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas. También se mencionan los elementos estructurales, entre los que destacan los pilares, vigas, forjados y muros de carga. También se incluyen las fachadas, así como los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas como elementos comunes de los que todos se benefician.

En el caso de las fachadas como elementos comunes, se hace hincapié que esto debe incluir tanto su imagen como su configuración, los elementos de cierre que le dan seguridad y sus revestimientos exteriores. También se mencionan el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos, así como esos espacios destinados a ubicar y dar operatividad a los ascensores, depósitos, contadores, telefonías y otros servicios.

En estos espacios se pueden desarrollar instalaciones que, sin importar que sean de uso privado de cada inquilino, igual son clasificados como elementos comunes. Es por eso que los ascensores y sus instalaciones, así como las conducciones y canalizaciones para el desagüe o suministro de agua, gas o electricidad, son clasificados según el Código Civil como elementos comunes y como tal deben ser respetados por todos.

Las normas que regulan incidentes en los elementos comunes

Debido a que los elementos comunes no pueden ser divididos o sectorizados, solo se podría hablar de condiciones de embargos o procesos afines cuando se realicen de manera conjunta con todos los involucrados. Es por eso que es de suma importancia conocer las tres normas que tienen incidencia en los elementos comunes, empezando por la Ley 49/1960, identificada como Propiedad Horizontal y clasificada como normativa fundamental.

Esta norma regula las diferentes transacciones de las Comunidades de Propietarios como una normativa de ámbito interno y de carácter obligatorio, a través de ella se pueden desarrollar diferentes procesos que solo tendrán efecto si están inscritos en el Registro de la Propiedad. Así mismo vale mencionar Las Normas de Régimen Interior que se utilizan para regular los detalles de la convivencia.

Esta norma fue pensada para regular el uso adecuado de servicios y cosas comunes como muebles o elementos decorativos, estipulado con detenimiento dentro de la Ley y los Estatutos. En paralelo a estas normas se debe prestar especial atención a las Ordenanzas Municipales que dependen de cada localidad, ya que en ellas se abarcan temas de fachadas, cerramientos e incluso la instalación de equipos de aire acondicionado.

La importancia de estas normas radica en que son las encargadas de velar por cierta armonía y estética en los espacios comunes donde se encuentras precisamente estos elementos ya que de ellos dependerá no solo la convivencia sino harán que los inmuebles sean llamativos para futuros inquilinos o propietarios.

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